Prefeitura de Vitória poderá incorporar imóveis abandonados no Centro? Entenda o ReAC

Decreto nº 27.034 cria programa para recuperar o Centro de Vitória, facilitar novos empreendimentos e arrecadar imóveis efetivamente abandonados, mas a transferência ao Município não é imediata nem se aplica a qualquer prédio vazio.

A Prefeitura de Vitória instituiu, por meio do Decreto nº 27.034, o Programa de Reabilitação da Área Central (ReAC), voltado ao Centro Histórico da capital do Espírito Santo. Publicada no Diário Oficial do Município em julho de 2026, a medida prevê licenciamento simplificado, incentivos à recuperação de imóveis, novas moradias e procedimentos contra propriedades que estejam juridicamente abandonadas.

Por Redação Notícias Negócio — 30 de julho de 2026

Nota sobre a imagem: a fotografia apresenta uma via da região central e tem finalidade contextual. Ela não identifica imóvel submetido a procedimento de arrecadação por abandono.

O que é o Programa de Reabilitação da Área Central?

O ReAC é um conjunto de instrumentos urbanísticos, administrativos e econômicos criado para estimular a recuperação da área central de Vitória. Sua aplicação está concentrada na Zona Especial de Interesse Urbanístico 1 (ZEIU 1), que engloba o Centro Histórico.

Segundo a Prefeitura, a participação da região central na população total de Vitória caiu de aproximadamente 30% para cerca de 10% ao longo das últimas décadas. O esvaziamento deixou imóveis fechados ou subutilizados em uma área que já possui infraestrutura, transporte, serviços públicos, comércio e equipamentos culturais.

O programa procura atrair moradores e atividades econômicas sem abandonar a preservação do patrimônio histórico. As metas divulgadas pela administração municipal são:

• atrair até 27,5 mil novos moradores para a área central;
• viabilizar entre 8 mil e 11 mil novas unidades habitacionais;
• mobilizar mais de R$ 6 bilhões em investimentos privados;
• ampliar a oferta de Habitação de Interesse Social (HIS);
• recuperar imóveis históricos e prédios atualmente subutilizados;
• aproximar moradia, emprego, comércio, cultura e serviços públicos.

Os números são projeções da Prefeitura, e não investimentos já contratados nem moradias cuja construção esteja garantida.

A Prefeitura de Vitória vai “tomar” imóveis abandonados?

A expressão “tomar imóveis” é imprecisa. O decreto permite que o Município priorize a arrecadação de imóveis efetivamente abandonados, mas não autoriza o confisco imediato de qualquer casa, terreno ou prédio que esteja vazio, mal conservado ou com impostos atrasados.

O fundamento jurídico está no artigo 1.276 do Código Civil. Ele estabelece que um imóvel urbano abandonado pelo proprietário, com intenção de não mais conservá-lo em seu patrimônio e sem estar na posse de outra pessoa, pode ser arrecadado como bem vago.

Depois da arrecadação, começa um prazo de três anos. Somente ao final desse período, se o proprietário não reivindicar legitimamente a posse, o imóvel poderá passar definitivamente ao domínio do Município.

Portanto, existem duas etapas diferentes:

1. arrecadação provisória: o Município assume a posse e a administração do imóvel declarado abandonado;
2. incorporação definitiva: pode ocorrer após três anos, caso não exista uma reivindicação válida do proprietário.

Imóvel vazio é automaticamente considerado abandonado?

Não. Um imóvel pode permanecer fechado por reforma, inventário, disputa judicial, tentativa de venda, mudança temporária do proprietário ou outras razões legítimas. Ausência de ocupação, isoladamente, não comprova abandono.

O Código Civil exige a combinação de elementos como:

• interrupção dos atos de posse pelo proprietário;
• intenção de não conservar mais o bem em seu patrimônio;
• ausência de outra pessoa exercendo legitimamente a posse;
• situação concreta apurada em procedimento próprio.

O artigo 1.276 também estabelece uma presunção de intenção de abandono quando, além de cessar os atos de posse, o proprietário deixa de pagar os encargos fiscais incidentes sobre o imóvel.

Isso não significa que uma única parcela atrasada do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) permita transferir a propriedade. A falta de pagamento precisa aparecer junto à cessação da posse e aos demais elementos do abandono.

Como deve funcionar a arrecadação provisória?

O Decreto nº 27.034 organiza a atuação municipal na área abrangida pelo ReAC. Quando um imóvel apresentar sinais de abandono, a administração deverá instaurar procedimento administrativo para verificar a situação jurídica, a existência de posse e as condições físicas da propriedade.

O proprietário precisa ter oportunidade de se manifestar e demonstrar, por documentos ou providências concretas, que conserva o imóvel ou pretende voltar a utilizá-lo.

Dependendo do caso, podem demonstrar interesse na conservação:

• execução ou contratação de obras necessárias;
• limpeza, manutenção e adoção de medidas de segurança;
• ocupação legítima pelo proprietário ou por terceiro;
• locação efetiva do imóvel;
• apresentação de projeto de recuperação ou requalificação;
• documentos que comprovem inventário, litígio ou outro impedimento relevante.

Se os requisitos legais forem confirmados, o Município poderá emitir o ato de arrecadação provisória e assumir a posse direta do bem. A propriedade, entretanto, não passa imediatamente para a Prefeitura.

O proprietário pode recuperar o imóvel durante os três anos?

Sim. Durante o prazo de três anos contado da arrecadação, o proprietário pode reivindicar a posse e demonstrar que pretende conservar ou voltar a utilizar o bem.

A legislação federal assegura, contudo, que o Município seja ressarcido previamente pelas despesas realizadas durante a posse provisória. Isso pode incluir gastos com limpeza, segurança, conservação, obras emergenciais e encargos tributários pagos pelo poder público.

A mera declaração de que o proprietário ainda deseja ficar com o imóvel pode não ser suficiente se todas as circunstâncias continuarem indicando abandono. A situação deverá ser analisada no procedimento administrativo, e decisões consideradas irregulares poderão ser questionadas pelos meios administrativos e judiciais cabíveis.

Existe indenização na arrecadação por abandono?

A arrecadação de bem abandonado não funciona como uma desapropriação comum. Na desapropriação, o poder público retira compulsoriamente um bem do proprietário por necessidade, utilidade pública ou interesse social e aplica a forma de indenização prevista na Constituição e na legislação.

No abandono, o fundamento é diferente: a legislação considera que o próprio titular deixou de exercer a posse e manifestou intenção de não manter o bem. Confirmadas essas condições e transcorridos três anos após a arrecadação, a propriedade pode passar ao Município sem o pagamento típico de uma compra ou desapropriação.

É justamente por produzir uma consequência tão grave que o Município não pode tratar simples falta de uso ou degradação como prova automática de abandono. A caracterização precisa respeitar a legislação, o procedimento administrativo e o direito de defesa.

Arrecadação, IPTU progressivo e desapropriação são a mesma coisa?

Não. O ReAC reúne instrumentos diferentes, com fundamentos, prazos e consequências próprias.

Um prédio pode estar subutilizado sem estar abandonado. Nesse caso, a arrecadação como bem vago não é automaticamente aplicável, embora o imóvel possa ser submetido ao PEUC e, posteriormente, ao IPTU progressivo no tempo.

O que é o PEUC?

PEUC significa Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios. O instrumento permite exigir do proprietário o aproveitamento adequado de um imóvel urbano que não esteja cumprindo a função social definida pelo plano diretor e pela legislação municipal.

O proprietário deve ser formalmente notificado e recebe prazos para apresentar projeto e iniciar as providências exigidas. Se não cumprir as obrigações, o Município pode aplicar o IPTU progressivo no tempo.

O Estatuto da Cidade permite elevar a alíquota durante cinco anos consecutivos, respeitando os limites legais. Se, mesmo depois desse período, a obrigação continuar descumprida, poderá ocorrer a desapropriação-sanção, que possui regras próprias.

Essa sequência é mais longa que a arrecadação de imóvel abandonado e não pode ser substituída por uma transferência sumária da propriedade.

Para que os imóveis arrecadados poderão ser utilizados?

O programa prioriza a recuperação urbana e habitacional da área central. Conforme a situação física, a localização e os projetos aprovados, os imóveis incorporados ao patrimônio público poderão ser destinados a finalidades como:

• Habitação de Interesse Social;
• locação social e outros programas habitacionais;
• equipamentos e serviços públicos;
• atividades culturais;
• desenvolvimento econômico e geração de empregos;
• projetos de recuperação urbana;
• preservação de patrimônio histórico.

A finalidade concreta deverá depender de ato posterior, das condições do imóvel, da legislação orçamentária e urbanística e do projeto público escolhido. O decreto não transforma imediatamente todos os imóveis identificados em moradias populares.

Quais outras mudanças foram criadas pelo ReAC?

Licenciamento simplificado

Projetos de novas edificações em lotes vazios, requalificação, retrofit e Habitação de Interesse Social poderão utilizar procedimentos simplificados de licenciamento na área do programa.

Segundo a Prefeitura, esses empreendimentos serão enquadrados no Grau de Risco 3. O Alvará de Execução de Obras poderá ser emitido eletronicamente no protocolo, com base na documentação apresentada e na responsabilidade dos profissionais envolvidos.

Alvará automático não significa ausência de fiscalização nem liberdade para descumprir regras técnicas. Proprietários, responsáveis técnicos e construtores continuam sujeitos às normas urbanísticas, ambientais, patrimoniais, de segurança e de acessibilidade.

Transferência do Potencial Construtivo

O programa aprimora a Transferência do Potencial Construtivo (TPC), mecanismo que permite converter a capacidade de construção não utilizada em determinados imóveis em certificados aproveitáveis ou negociáveis para uso em outros locais autorizados.

Na área central, o proprietário que recuperar um imóvel histórico poderá, nas condições previstas, converter integralmente o potencial construtivo admitido em certificado. A intenção é que a venda desse direito ajude a financiar o restauro.

O benefício não corresponde a um pagamento automático da Prefeitura. Seu valor dependerá da possibilidade de utilização, do interesse do mercado e da observância das regras municipais.

Habitação de Interesse Social

O ReAC inclui a Habitação de Interesse Social entre as prioridades do licenciamento e dos incentivos. O objetivo declarado é formar uma região com moradores de diferentes faixas de renda e evitar que a valorização decorrente dos investimentos expulse a população de menor renda.

O resultado dependerá da quantidade efetiva de unidades sociais produzidas, dos critérios de atendimento, dos preços, das políticas de aluguel e da permanência dos moradores. A simples previsão no programa não impede, por si só, processos de valorização imobiliária e deslocamento da população.

Proteção de bens tombados

O decreto também regulamenta os Perímetros de Proteção de Vizinhança de Bem Tombado (PVBT). Esses perímetros deverão estabelecer, por meio de estudos técnicos, restrições e parâmetros para preservar a visibilidade e a ambiência de monumentos e edifícios protegidos.

Ao mesmo tempo, o programa pretende permitir ajustes de índices urbanísticos e alturas no interior das quadras, desde que não prejudiquem os bens históricos.

Gabinete de Inteligência e Transformação Territorial

A Prefeitura criou uma unidade voltada à coordenação do licenciamento, monitoramento dos resultados e integração entre órgãos municipais, proprietários, profissionais e investidores.

O desempenho desse gabinete será importante para verificar se a simplificação realmente reduzirá prazos sem diminuir a fiscalização e a transparência.

O decreto já transfere algum imóvel para a Prefeitura?

Não automaticamente. A criação do programa fornece diretrizes e organiza os instrumentos que poderão ser utilizados, mas cada imóvel precisará passar pela análise e pelo procedimento correspondente.

A Prefeitura ainda terá de identificar os imóveis, consultar registros, verificar a existência de proprietários, herdeiros, ocupantes ou processos judiciais, produzir provas da situação encontrada e respeitar as oportunidades de manifestação.

Também não foi apresentada, na divulgação inicial do ReAC, uma lista consolidada de propriedades cuja arrecadação definitiva já estivesse determinada. Portanto, não é correto afirmar que todos os prédios vazios do Centro já serão transferidos ao Município.

O que o proprietário de um imóvel fechado deve fazer?

Quem possui imóvel vazio ou degradado na área central não deve esperar uma eventual notificação para organizar a situação. As primeiras providências são simples:

1. manter atualizados o endereço, telefone e demais dados do proprietário no cadastro municipal;
2. verificar se IPTU, taxas e obrigações relacionadas ao imóvel estão regularizados;
3. conservar documentos que comprovem posse, manutenção, locação, venda, reforma ou inventário;
4. realizar limpeza e medidas mínimas de segurança para evitar riscos a vizinhos e pedestres;
5. acompanhar correspondências, editais e publicações do Diário Oficial;
6. responder formalmente a qualquer notificação dentro do prazo indicado;
7. procurar a Prefeitura para avaliar possibilidades de retrofit, licenciamento ou transferência de potencial construtivo;
8. buscar assistência jurídica se discordar da caracterização de abandono.

Imóveis pertencentes a pessoas falecidas exigem atenção dos herdeiros. A ausência de inventário concluído não elimina automaticamente os direitos sobre o bem, mas deixar a propriedade sem responsável, manutenção e pagamento de encargos aumenta os riscos jurídicos e materiais.

Quais são os possíveis benefícios do programa?

Se executado com controle e continuidade, o ReAC pode aproveitar uma infraestrutura urbana que já existe, reduzir imóveis inseguros, preservar prédios históricos e aumentar a presença de moradores no Centro.

Mais residências podem fortalecer o comércio fora do horário comercial, ampliar a circulação noturna e reduzir a dependência de expansão urbana para regiões mais distantes. O retrofit de edifícios existentes também pode ser mais eficiente que demolir e reconstruir, dependendo das condições estruturais.

A recuperação de imóveis abandonados pode ainda diminuir riscos de desabamento, incêndio, proliferação de pragas e ocupações em condições inseguras.

Quais riscos precisam ser acompanhados?

O programa também exige fiscalização pública e social. Entre os principais pontos de atenção estão:

• caracterização indevida de imóvel apenas desocupado como abandonado;
• falhas na localização e notificação de proprietários ou herdeiros;
• redução excessiva do controle técnico em licenciamentos automáticos;
• flexibilização que comprometa a paisagem e os bens históricos;
• valorização imobiliária sem produção suficiente de moradia acessível;
• destinação de imóveis públicos sem transparência;
• metas de investimento apresentadas como resultados antes da contratação dos projetos;
• falta de divulgação dos imóveis arrecadados, despesas realizadas e destinação final.

A divulgação pública dos processos, critérios, pareceres e imóveis abrangidos será essencial para evitar arbitrariedades e permitir que a população acompanhe os resultados.

Esta matéria foi verificada em 30 de julho de 2026 com base no Decreto nº 27.034, na divulgação oficial da Prefeitura de Vitória, no Código Civil, no Estatuto da Cidade e na Lei nº 13.465/2017. A expressão “tomar imóveis”, utilizada em parte da repercussão, foi substituída pela terminologia jurídica correspondente. Arrecadação por abandono, PEUC, IPTU progressivo e desapropriação são procedimentos diferentes. As metas de moradores, moradias e investimentos são projeções da administração municipal. A aplicação a cada propriedade dependerá de apuração individual, notificações, direito de manifestação e eventuais decisões administrativas ou judiciais.