Doação de imóveis bate recorde com medo de alta no ITCMD; entenda o que pode mudar
Famílias brasileiras estão antecipando a transferência de imóveis para filhos e herdeiros diante da progressividade obrigatória do ITCMD e da adoção do valor de mercado como base de cálculo. A decisão, porém, exige planejamento jurídico e tributário.
- O País registrou 185.861 escrituras públicas de doação de imóveis em 2025, alta de 59% em relação a 2020.
- A reforma tornou obrigatórias alíquotas progressivas do ITCMD, mas o aumento concreto depende de leis aprovadas por cada estado.
- Antecipar a doação pode reduzir custos em alguns casos, mas também pode gerar ganho de capital, despesas cartoriais e perda de controle sobre o patrimônio.
Por que a doação de imóveis aumentou no Brasil?
O crescimento das doações está ligado ao receio de que heranças e transferências feitas em vida fiquem mais caras nos próximos anos. Levantamento divulgado pelo Colégio Notarial do Brasil mostra que os cartórios registraram 185.861 escrituras de doação de imóveis em 2025, o maior volume da série. Em 2020, foram 116.225 atos. O total também superou os 160.860 registros de 2023 e os 174.493 de 2024.
A principal motivação é a mudança do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, o ITCMD. A Lei Complementar nº 227/2026 consolidou regras nacionais que obrigam estados e Distrito Federal a adotar alíquotas progressivas: quanto maior o valor recebido, maior poderá ser a parcela tributada nas faixas superiores.
O imposto vai subir automaticamente?
Não. A regra nacional exige progressividade, mas cada estado ainda precisa definir faixas, alíquotas, isenções e procedimentos por lei própria. O teto nacional continua sendo de 8%. Portanto, não é correto afirmar que toda doação passará imediatamente a pagar 8% ou que o imposto aumentará da mesma forma em todo o País.
Estados que ainda utilizam alíquota fixa, como São Paulo e Paraná, precisarão adaptar suas legislações. São Paulo cobra atualmente 4% sobre a base de cálculo, e o Paraná também aplica 4%. O Rio de Janeiro já utiliza alíquotas progressivas de 4% a 8%.
Por que 2026 é tratado como uma janela de oportunidade?
Uma lei estadual que aumente a tributação precisa respeitar, em regra, a anterioridade anual e o prazo mínimo de 90 dias. Assim, uma norma aprovada em 2026 normalmente só poderá produzir aumento efetivo em 2027, depois de cumprido o prazo constitucional.
Essa janela não significa que todos devam doar imóveis imediatamente. A possível economia precisa ser comparada com escritura, registro, ITCMD atual, eventual Imposto de Renda sobre ganho de capital e consequências civis da transferência.
O que muda no cálculo do ITCMD?
A Lei Complementar nº 227/2026 determina que a base de cálculo seja o valor de mercado do bem ou direito transmitido. Para imóveis, isso pode elevar a cobrança em estados que ainda utilizam valores fiscais defasados ou inferiores ao preço real.
| Tema | Como funciona |
|---|---|
| Alíquota | Deve ser progressiva conforme o valor da doação ou herança |
| Teto nacional | Permanece em 8% |
| Base de cálculo | Valor de mercado do bem ou direito transmitido |
| Doações sucessivas | Podem ser somadas no período definido pela lei estadual |
| Imóvel | O imposto pertence ao estado onde o bem está localizado |
O que é doação com reserva de usufruto?
É uma das formas mais usadas no planejamento sucessório. Os pais transferem a nua-propriedade aos filhos, mas mantêm o usufruto. Na prática, continuam podendo morar, usar, administrar ou receber aluguel do imóvel enquanto o direito estiver vigente.
A reserva de usufruto reduz o risco de perda imediata do uso, mas não elimina todos os problemas. Uma venda futura normalmente exige participação de quem possui a nua-propriedade e de quem mantém o usufruto. A instituição e a extinção do usufruto também podem ter tratamento tributário diferente conforme o estado.
Doar um imóvel significa perder a propriedade?
Sim. A doação transfere o bem ao beneficiário quando o título é registrado no Cartório de Registro de Imóveis. A escritura sozinha não conclui a transferência. Depois do registro, o filho ou herdeiro passa a ser proprietário, ainda que o doador tenha reservado usufruto.
O Código Civil considera nula a doação de todos os bens quando o doador não reserva patrimônio ou renda suficiente para a própria subsistência. Também é inválida a parcela que ultrapassa o que poderia ser livremente deixado por testamento, prejudicando a legítima dos herdeiros necessários.
A doação aos filhos é adiantamento de herança?
Em regra, sim. A doação de ascendentes para descendentes é considerada adiantamento do que caberá ao beneficiário na herança. Isso precisa ser considerado na futura partilha para preservar os direitos dos demais herdeiros.
Pode haver Imposto de Renda sobre a doação?
Sim. Se o imóvel for transferido por valor superior ao informado na declaração de Imposto de Renda do doador, a diferença pode ser tratada como ganho de capital. Nesse caso, o imposto federal é pago pelo doador até o último dia útil do mês seguinte ao da doação.
A Receita Federal apresenta o exemplo de um imóvel declarado por R$ 160 mil e doado por R$ 220 mil. A diferença de R$ 60 mil constitui ganho de capital. Por isso, a escolha do valor de transferência precisa ser simulada antes da escritura.
Quais custos devem entrar na conta?
- ITCMD ou ITD, conforme a lei do estado;
- escritura pública;
- registro no Cartório de Registro de Imóveis;
- certidões e avaliações;
- possível Imposto de Renda sobre ganho de capital;
- regularização da matrícula, construção, condomínio ou tributos;
- honorários de advogado, contador e avaliador, quando necessários.
Quando antecipar a doação pode fazer sentido?
A estratégia pode ser útil quando a família já decidiu quem receberá o imóvel, o doador possui recursos suficientes para manter sua independência, há boa relação entre os herdeiros e a economia tributária é maior do que os custos da operação.
Também pode reduzir a quantidade de bens em inventário e estabelecer regras com antecedência. Usufruto, reversão, incomunicabilidade e outras proteções podem ser avaliadas conforme o caso.
Quando a pressa pode causar prejuízo?
- quando o imóvel é a principal fonte de segurança financeira do doador;
- quando há conflitos entre filhos, cônjuges ou herdeiros;
- quando a família pretende vender o bem em curto prazo;
- quando a doação gera ganho de capital elevado;
- quando o patrimônio possui irregularidades ou dívidas;
- quando a decisão é tomada apenas por medo de um imposto que ainda não foi definido pelo estado.
Doar agora sempre sai mais barato do que deixar para o inventário?
Não. A comparação depende do estado, do valor do imóvel, da quantidade de herdeiros, da base de cálculo, das despesas cartoriais e do possível ganho de capital. Em alguns casos, a doação com usufruto pode reduzir custos e conflitos. Em outros, um testamento ou a manutenção do patrimônio pode ser mais adequado.
O que fazer agora?
- Reunir matrícula, declaração de Imposto de Renda e avaliação atualizada;
- consultar a alíquota e a isenção vigentes no estado;
- calcular ITCMD, escritura, registro e ganho de capital;
- identificar herdeiros necessários e regime de casamento;
- definir se o doador precisa manter moradia, renda ou administração do imóvel;
- comparar doação, testamento, inventário e outras alternativas;
- assinar somente depois de compreender quem ficará com o controle do patrimônio.
Perguntas frequentes
Por que as doações de imóveis aumentaram?
Porque famílias temem que a progressividade obrigatória e o cálculo pelo valor de mercado elevem o ITCMD depois de novas leis estaduais.
Quantas doações de imóveis foram registradas em 2025?
Foram 185.861 escrituras públicas, 59% a mais do que em 2020.
O ITCMD subirá para 8% em todo o Brasil?
Não. O teto é 8%, mas cada estado definirá suas faixas e a alíquota máxima não será aplicada automaticamente.
O que é doação com reserva de usufruto?
É a transferência da propriedade aos beneficiários com manutenção do direito de usar, morar, administrar ou receber renda do imóvel.
Doação de imóvel paga Imposto de Renda?
Pode pagar quando o imóvel é transferido por valor superior ao custo informado na declaração do doador.
A escritura já transfere o imóvel?
Não. A propriedade só é transferida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.
Vale a pena doar antes de 2027?
Pode valer para algumas famílias, mas depende da legislação estadual, dos custos e da segurança financeira do doador.
Fontes consultadas
- Anoreg-SP e Folha de S.Paulo — levantamento do Colégio Notarial do Brasil
- Presidência da República — Lei Complementar nº 227/2026
- Presidência da República — Código Civil
- Receita Federal — doação e ganho de capital
- Assembleia Legislativa de São Paulo — ITCMD
- Governo do Paraná — legislação do ITCMD
- Secretaria de Fazenda do Rio de Janeiro — alíquotas do ITD
Fonte original: levantamento do Colégio Notarial do Brasil divulgado pela Anoreg-SP.
Nota editorial: a reforma não elevou automaticamente o ITCMD para 8%. A progressividade tornou-se obrigatória, mas alíquotas e faixas dependem de legislação estadual. Esta matéria não substitui análise jurídica, contábil ou tributária individual.
